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秒速飞艇经纪人底薪涨二倍 房产电商招兵买马?

  新年伊始,房产中介行业的新老两股势力便“打”得不可开交。为了争夺市场份额,作为新势力的国内几大房产电商平台,纷纷开出高于传统中介两倍的底薪来吸纳房产经纪人。尽管房产经纪作为销售行业的一种,主要收入是来自于佣金提成,但在交易越来越难做的当下,“底薪翻倍”的吸引力无疑是足以诱人的。

  事实上,这样的“挖墙脚”与“反挖墙脚”已经不是房产中介行业新老势力的第一次交锋了,去年以来各种明争暗斗不时上演。新年的首次交锋会不会一举改变行业格局?双方还有哪些“杀招”?对此记者进行了调查。

  新年伊始,为了争夺市场份额,作为新势力的国内几大房产电商平台,纷纷开出高于传统中介两倍的底薪来吸纳房产经纪人。

  进入新年,沪上不少房产中介公司的经纪人都收到了一份“招聘启事”,发出招聘邀约的是国内知名的房产电商和信息平台搜房网,内容是“北区招聘百名管理人员、千名经纪,经纪人底薪6500元,提成80%,并且统一缴纳五险一金。”记者根据“招聘启事”下方留下的电话致电公司相关联系人,对方表示确有其事。

  无独有偶的是,新崛起的房屋租赁平台“爱屋吉屋”近期在上海也大肆招兵买马,一位业内给记者看了其招聘启事:“业务员底薪6130元,买卖提成72%。”沪上一家排名前5的房产中介公司的高层告诉记者:“如果电商能持久开出这样高的无责任底薪,那么恐怕传统中介行业的生态要彻底被他们改变了!这绝不是危言耸听。”

  为何传统中介会有这样的担忧?记者于是登录国内知名的人力资源平台51job,查阅了沪上几大知名房产中介的经纪业务员的薪资水平。

  上海中原开出的条件是“保障底薪:新人保底薪酬3000-5000元/月,每2个月即可晋升调薪,缴纳各类社会保险;佣金提成:提成最高达40%税前收入。”

  太平洋房屋是:“试用期:3000元无责任保障底薪+免费提供住宿+就近分配工作地点;转正后:底薪(按业绩评定)+10%-36%高额提成+奖金。”

  记者从几大公司人力部门以及从业经纪人处了解到,如果扣除各种税金和社会保险,传统房产中介的一线业务员的无责任底薪水平在1850元-3000元区间内。如果电商开出的底薪以6000元计算,几乎是传统中介公司的2-3倍,提成比例也几乎是传统中介的2倍。

  缘何电商能开出这样高的底薪?“爱屋吉屋”的创始人邓薇给出的答案似乎很有代表性。“首先,传统中介公司的层级体系特别多,用人管人,管理成本非常高。爱屋吉屋从传统中介挖人,专门找能吃苦、体力好的年轻人,开出双倍底薪。现在每个经纪人每月平均成交8-10单,而在北京目前做得最大的一家中介公司,平均每个经纪人的月租房成交1单,二手房买卖成交0.4单。”

  其次是去门店化降低成本。邓薇告诉记者,上海北京等地的房产中介门店开得比餐馆还要密集。而“爱屋吉屋”则是通过地推团队,去小区里做线下推广,去寻找房东和房源,因此,对于房东来说,有没有门店也不那么重要了。此外,爱屋吉屋也会开办公室,都在写字楼,虽然远远没有传统中介的门店密集,如果房东和租客非要到公司签约交易,也能满足他们。

  事实上,无论是“爱屋吉屋”,还是搜房网,都规避了传统房产中介行业的繁重的开店成本,得以把这部分资金用在人力成本上。

  “电商开出的无责任底薪肯定持久不了!”沪上房产中介行业“老大哥”中原地产的一位高层这样断言:“据我所知,有不少之前冲着高底薪去的人,现在已经回来了。”

  该人士还指出:“电商平台这种模式想以速战速决的方式抢占市场其实是不具备持续性发展的,虽然当前他们已经在悄然布局并以低价非正常竞争搅乱传统中介市场,且以野蛮破坏的方式在行业内进行亡羊补牢,但是需要将这种野蛮模式落地必定需要成熟的中介人员。而如果其他品牌中介提升待遇,电商平台的吸引力就会减弱,部分品牌中介当前已经打响人才争夺战。”

  实际上,一些大型的传统中介公司管理层同样也并不看好这种模式。“现在我们没有看到,哪家采取这类模式的互联网中介公司是赚钱的。”中原集团主席黎明楷向记者坦言道。而另一方面,中介行业最主要的就是服务,这类公司均采用扁平化的管理体系,因此随着规模的扩大,管理人员的管理半径就会快速增长,但是一个人的管理半径是有限的,长此以往,势必会有管理上服务上的质量下降的情况。

  应对来势汹汹的电商平台,传统中介将如何应对?对此,记者采访了国内以及沪上几大主流企业,他们给出的答案也许对于任何行业应对电商冲击,都有积极的意义那就是“自我革命”。

  在竞争对手凶猛争夺经纪人资源的势头下,有着36年历史中原地产不得不主动变革应对动荡的市场格局。记者了解到,中原今年推出五项新政,它们分别为:一,按照不同城市的竞争环境变化推出奖励计划,秒速飞艇让前线员工与经理的整体收入高于同行;二,加大网上资源投放,让前线员工在网上吸纳客户的机会高于同行;三,调整佣金结构,让用心做好盘源工作的员工得到合理的佣金分配;四,推出全员利润分成计划,让所有员工都能分享到公司的利润;五,推行真正的股份制,让骨干员工在法律上正式成为公司的股东,能长远地分享到公司成长的增值。

  中原地产创始人施永青此前在接受记者采访时坦言,中原在内地发展存在一些管理弊病,其中最重要的一个问题就是薪酬制度不合理,“肥上瘦下”,高层在佣金分配上得到的比较多,而一线部门分配到的比较少。因此希望能够变革佣金分配机制,调整管理层级,使一线员工可以获得更多的收入分配比例。

  更引人关注的是,以往由少数几个大股东主导的中原地产,破天荒提出员工持股计划。黎明楷告诉记者,目前公司大股东已经达成共识,将拿出20%以上的股权向中高层管理人员开放,双方将根据协议由后者以一定的价格购买中原地产的股权,以此分享公司发展从而带来的股权增值收益。

  对于21世纪不动产而言,由于在京沪两地的市场份额都不太占优,所以更加重视“重特许,轻直营”模式。目前,公司在济南、青岛等地已经陆续推进特许经营。这种模式可以不受资金限制而实现快速扩张,以及迅速扩大品牌影响力;此外,由于加盟者是自负盈亏,如果市场有变,也可在一定程度上降低21世纪不动产的风险。

  沪上一家房产中介的总经理认为,21世纪不动产在经历了五六年的直营探索后,市场份额和交易量呈下滑趋势。如今21世纪不动产回归加盟模式,应该是应对激烈竞争的防守策

  略,不仅可以加速拓展,还可以做到旱涝保收,如果专注直营的话,处境将会更加尴尬。上述业内人士则表示,特许经营可以在很短时间内“遍地开花”,但是这种经营模式的粗放性毫无疑问会增加管理难度,就从目前21世纪不动产的境况看,特许经营还是比较可取,但长远来看此模式未必能持久。

  随着搜房网等开始搭建线下系统,组团队建售后服务,德佑地产等传统中介公司也在马不停蹄地向线上拓展。公司副总经理刘伍洋认为,双方互相渗透将长期持续下去,线下进军线上容易,线上扩展到线下却有诸多困难,搭建系统、组建团队都不能一蹴而就。

  “电商面对海量的房源,无法辨别真假。而中介公司上传到线上的每一套房源,都可以证实是真实房源。”

  而对于传统中介自建电商存在的房源较少、流量较低问题,刘伍洋认为,这一问题将在发展过程中得到解决。

  事实上,此前德佑地产董事长邵非也曾向记者表示,德佑地产目前的客户资源数量并不少,真正的问题是怎样服务好每一个客户,最大限度帮他们找到房子。在自建电商平台层面上,德佑正在加强力度。据德佑地产线上内容业务人士介绍,德佑已挖来有强大研发能力的软件开发团队,帮助公司开发一款全新的软件,通过这一软件,德佑将完整掌握消费者的大量数据,并能提供现实感很强的网上看房服务。

  在为这一举措叫好的同时,还有些话要对企业提个醒。有些员工反映,他们奔着高底薪的互联网公司去了,但是公司提出了绝大部分人难以完成的严苛要求,底薪虽然高了,可是拿不长久,高底薪成了“噱头”。而对于传统中介企业而言,一味抱怨新势力“挖墙脚”不是办法,积极应对才是正道。

  “高薪挖墙脚”事件,其实是近两年来房产中介行业新旧势力之争的一个缩影,既不是开始,也不会就此结束。业内人士认为,这种简单价格战的背后,或导致两败俱伤。

  从2014年开始,房产中介行业就进入多事之秋。先是搜房、安居客等网站因调高客户端口费用,引发中介公司集体抵制;紧接着,万科等开发商又推出了全民经纪人营销模式,动了中介业的“奶酪”;Q房网推出的独立经纪人制度则进一步削弱了传统中介的盈利能力;10月初,搜房收购21世纪不动产部分股权,成为后者第二大股东,正式进军房产中介和代理行业

  “上海从2009年以来,二手房全年的成交量超过一手房,这就注定房产经纪行业将成为未来房地产市场的主战场。”德佑地产市场研究部总监陆骑麟告诉记者,“前几年各方资金都在布局,从2013年开始正式进入了,这也正是我们看到明争暗斗渐渐风起云涌的原因。”

  但是真正说房产中介行业来了“抢饭碗”的人,还是以这次电商平台“高薪挖墙脚”事件和不久前搜房网推出“按照0.5%收取佣金”。

  就在不久前,搜房在包括上海在内的国内5座城市推出“按照0.5%收取佣金”。瞬间招致传统中介的激烈对抗。2月6日武汉搜房网办公楼遭上百中介人员围堵,2月9日上午搜房网武汉站很快迎来了中介人员的第二次“围攻”。“这绝不会是最后一次围攻”,搜房二手房集团总裁苏婕告诉记者,“我们的员工已经遭到了这些中介的威胁,中介公司假装购房者来殴打搜房的工作人员。”

  众所周知,房产中介行业的几乎全部收入来自佣金收取,各地的佣金水平在2-3%不等,如果搜房的0.5%一旦大行其道,国内传统中介行业将失去生存的空间。

  记者在搜房网给记者的公关稿中发现,搜房网对于传统中介的高佣金甚至用了“反人类”一词,语出激烈让人咋舌。

  “中介佣金除了经纪人的提成外,还要分配给门店租金和各项开支约30%左右,固定资产和网络营销开支10%左右,余者作为中介公司的利润收入”,搜房二手房集团总裁苏婕认为,中介费用的居高不下,与经纪公司的“重资产”运营有直接关系,“楼上楼下、电灯电话、水电煤气各项开支都出在了对购房者收取的中介费身上”。

  “羊毛出在羊身上,繁重的门店运营成本出在每一个购房者的购房成本中。除了无休无止的骚扰电话和偶尔路过避雨的便利外,购房者从门店还获取到了什么?”苏婕这样指出。传统中介称对方“不道义”

  而对于电商平台方面的种种挑战,传统中介公司更是从道德层面予以回击。“每年,各个中介公司投入到各个电商平台的使用费都高达数千万元,可以说这些公司的业绩都是靠着传统房产中介做起来的,可是他们壮大了之后却要革我们的命,这显然有些说不过去。”上海我爱我家副总刘伍洋表示,由于多家委托现象的大量存在,第三方平台上的房源有大量重复,会令购房者眼花缭乱。

  更有业者爆料,电商平台的崛起都有“原罪”。“电商平台最缺少的就是房源,没有房源就没有人气和访问量,一些平台最初以3角一条的价格向传统中介公司业务员购买房源信息,有的甚至鼓励业务员飞单。等到平台房源达到一定数量级后,他们(电商平台)就翻脸不认人了。”

  眼下房产中介的新旧势力之争,双方在服务上并无太大的区别,从一定的层面上来看还是简单的“价格之争”,从长久来看这对双方都没有太大的好处。

  一方面,电商平台大都拿着风投而来进入到这一行业,烧钱能持续多久不得而知。从目前来看,还没有BAT这样的互联网大佬介入,这样的价格之争能持续半年还是一年还存有疑问。

  而另一方面,传统中介面对挑战,眼下不得不增加底薪或提成。“对于房产中介企业这类高劳动力密集公司来讲,如果增加底薪,经纪人的积极性会比较低;如果增加提成,目前,国内房产中介公司的毛利率不到20%,如果要求所有的企业,特别是中小企业提高佣金提成,即不容易也不现实;此外,提高经纪人的佣金分成,房产中介企业自身所获取的收入必然减少,这也难以持久。”上海永庆房屋总经理陈史翎在接受记者采访时说道。



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